โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต ติดตัวเมือง

โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต

โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต ติดตัวเมือง จุดเด่นของการซื้อคอนโด ซื้อบ้าน หลุดดาวน์

โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต ติดตัวเมือง phuket village เศรษฐกิจไม่ดีคือปัญหาใหญ่ทำให้คนที่กำลังผ่อนดาวน์บ้านหรือคอนโด เริ่มไมไหวกับภาระหน้าที่ ทั้งยังเรื่องค่าใช้สอยและก็การผ่อนคลายที่อยู่ที่อาศัย รวมทั้งบางทีอาจรวมทั้งผู้ที่ได้ยื่นขอสินเชื่อกับแบงค์แต่ว่ากู้ไม่ผ่าน จนกระทั่งเป็นเหตุให้เกิดการปรากฏ “บ้าน คอนโด หลุดดาวน์” ที่เริ่มมีให้มองเห็นทั้งยังในรายงานยอดจำหน่ายของบางบริษัทที่จู่ๆยอดจำหน่ายก็ลดฮวบไปซนๆสอดคล้องกับแคมเปญการตลาดที่เริ่มมองเห็นโปรฯ แรงๆของผลิตภัณฑ์หลุดดาวน์เยอะขึ้น แต่ว่าในวิกฤติของคนกรุ๊ปหนึ่งก็เป็นจังหวะของคนอีกกรุ๊ปที่กำลังจะได้จับจ่ายซื้อของถูกประเภทไม่ทันตั้งตัว

โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต ติดตัวเมือง

กู้ไม่ผ่านเป็นปัญหารวมทั้งต้นเหตุ

ตอน 1-2 ปีที่ผ่านมานี้คนดาวน์บ้าน ดาวน์คอนโด มีปัญหากู้ไม่ผ่านกันมากมาย จำนวนจากบางโครงงานพบว่ารูปทรงลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านมากถึง 20-30% โดยเฉพาะบ้านแล้วก็คอนโดระดับราคาปานกลางถึงข้างล่างเปอรเซ็นต์จะยิ่งมากมาย

รวมทั้งเมื่อเทียบเคียงระหว่างโครงงานบ้านรวมทั้งโครงงานคอนโด ก็จะพบว่าลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านส่วนมากจะเป็นคอนโด มากยิ่งกว่าบ้าน ต้นเหตุส่วนใดส่วนหนึ่งเกี่ยวโยงจากช่วงเวลาสำหรับในการผ่อนดาวน์ เพราะเหตุว่าโครงงานคอนโด จะมีระยะผ่อนดาวน์ยาวนานกว่าบ้าน ซึ่งทั่วๆไปถ้าหากเป็นคอนโด โลว์ไรส์ก็จำเป็นต้องผ่อนอย่างต่ำ 15-20 เดือน ในตอนที่ถ้าเกิดเป็นไฮไรส์อย่างตํ่าก็จำต้อง 2 ปี ในขณะที่กำลังผ่อนดาวน์บางทีอาจกำเนิดปัญหาเกี่ยวกับการเงินทำให้จะต้องตกลงใจทิ้งดาวน์ หรือบางคราวบางทีอาจเป็นการปฏิบัติที่ไม่ตั้งใจหรือพลาด เป็นต้นว่า ไปสร้างหนี้สินเพิ่ม กระทั่งทำให้มีปัญหาเวลาที่จะต้องยื่นกู้ ถึงแม้ว่าตอนจองซื้อไม่มีปัญหาการ Pre-approved

หัวข้อนี้สำคัญ เนื่องจากแบงค์เองก็เตือนอยู่ตลอดว่าในระหว่างผ่อนดาวน์ได้โปรดกรุณาอย่าไปสร้างหนี้สินเพิ่ม หรือไปทำอะไรที่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อเครดิต แล้วก็เฉพาะอย่างยิ่งตอนใกล้ยื่นกู้ยิ่งต้องระมัดระวังให้มากมาย เนื่องจากว่าความประพฤติหลายๆอย่างสามารถตีความหมายได้ว่าพวกเรากำลังเจอปัญหาด้านการเงินได้ village phuket

ส่วนกรณีการผ่อนคลายบ้านไม่ค่อยคือปัญหา เพราะว่าจำนวนมากโดดเดี่ยวนี้เป็นบ้านที่สร้างแทบเสร็จดูเหมือนจะทั้งหมด ระยะผ่อนดาวน์มีน้อย วิธีการแบบนี้บังคับให้ผู้บริโภคจะต้องเตรียมพร้อมมาอย่างดีเยี่ยม โดยหลายๆโครงงานถึงขั้นจองปุบปับให้ตระเตรียมเรื่องยื่นกู้ได้เลย หากจัดแจงมาดีก็ไม่มีปัญหา แม้กระนั้นถ้าหากไม่พร้อมก็จบเช่นกัน

บ้านหลุดดาวน์“ส้มตก” ผู้บริโภคมือรอง

แต่ละบริษัทมีวิธีการขจัดปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน หรือผลิตภัณฑ์หลุดดาวน์ต่างๆนาๆ หนทางของผู้ซื้อก็เลยแตกต่างกัน บางบริษัทมีโครงงานอยู่ในมือหลายโครงงาน หลายทำเลที่ตั้ง อาจมีหนทางให้กับลูกค้าได้มากกว่า เป็นต้นว่า เปลี่ยนที่ดิน แปลงทำเลที่ตั้ง เพื่อไปเอาข้างหลังที่ถูกกว่า เพื่อจะได้ได้โอกาสสำหรับเพื่อการกู้ผ่านมากยิ่งกว่า แม้กระนั้นถ้าเกิดมีอยู่โครงงานเดียวจะไม่สามารถที่จะใช้แนวทางนี้ได้

นอกเหนือจากนี้ข้อตกลงของคำสัญญาของผู้ประกอบธุรกิจก็ต่างกัน ได้แก่ บางบริษัทยอมคืนเงินดาวน์โดยไม่มีเงื่อนไข แม้กระนั้นบางบริษัทถ้าเกิดกู้ไม่ผ่านก็คือผู้ซื้อสูญเงินดาวน์ทั้งหมดทั้งปวง หัวข้อนี้ก็สำคัญที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องศึกษาเล่าเรียนให้ดีก่อนซื้อหรือลงลายลักษณ์อักษร

แม้กระนั้นไม่ว่าจะโดยแนวทางใด เมื่อมีบ้านหลุดดาวน์อย่างไรผู้ครอบครองแผนการก็จำต้องนำบ้านข้างหลังนั้นออกมาขายใหม่ ซึ่งจะขายโดยกลยุทธ์ด้านการตลาดแบบไหนก็อีกหนึ่งเรื่อง

แม้กระนั้นจำนวนมากแล้วมักเอามาขาย “ลด” เพื่อจะได้จบแผนการไวๆซึ่งถ้าหากเป็นโครงงานที่ยึดเงินดาวน์มาจากผู้ซื้อมือแรกบริษัทก็จะมีหนทางทำการตลาดได้มาก เนื่องจากว่ามีเงินดาวน์ที่ได้มาฟรีๆกักตุนไว้แล้ว 5-10% ของราคาบ้าน ซึ่งนี่ก็เป็นช่องทางที่เกิดสังกัดผู้บริโภคมือต่อไป

โดยเหตุนี้ในวิฤกติเตียนของคนบางกรุ๊ปยอมเป็นช่องทางของคนอีกกรุ๊ป โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผู้ที่มีความพร้อมเพรียงอยู่เสมอเวลา

คอนโดห้อง “หลุดดาวน์ / หลุดโอน” ชี้อะไร?

ในรอบปีให้หลัง แม้ว่าจะมีแผนการคอนโดมากไม่น้อยเลยทีเดียวมายแถลงปิดแนวทางการขาย 100% ตั้งแต่รอบ PreSales หรือเปล่านานภายหลังรอบ Grand Opening แม้กระนั้นเมื่อถึงตอนที่แผนการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ถึงเวลาโอนห้อง คนซื้อเล็กน้อยเลือกที่จะเบี้ยวนัดหมาย ไม่มารับโอน กำเนิดปัญหากำเนิดปัญหาห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ทำให้ปริมาณยูนิตบางส่วนปริมาณนั้นจะต้องคืนกลับมาค้างสต๊อกในมือของดิเวลลอปเปอร์ เพื่อจำต้องระบายต่อ

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน เป็นอย่างไร?

ห้องหลุดดาวน์หมายถึงทรัพย์สิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีการชำระเงินจองหรือเงินลงลายลักษณ์อักษรซื้อขายแลกเปลี่ยนระหว่างคนซื้อไปแล้ว โดยในตอนแรกคนซื้อจะกระทำผ่อนจ่ายไปก่อนระยะหนึ่ง ถ้าผู้บริโภคกำเนิดสถานการณ์ขาดความเกี่ยวตัวด้านการเงินบางประการในตอนผ่อนดังกล่าวมาแล้วข้างต้น SALE VILLA ทำให้ไม่สามารถที่จะผ่อนยอดดาวน์ถัดไปได้ตามช่วงเวลาที่ระบุ ห้องที่จองไปแล้วจะคืนกลับไปอยู่ในสต๊อกของดิเวลลอปเปอร์ เป็น “ห้องหลุดดาวน์”

โครงการบ้านหลุดดาวน์ ภูเก็ต ติดตัวเมือง

ห้องหลุดโอนหมายถึงห้องที่เมื่อถึงเวลาที่แผนการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ รวมทั้งตระเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้บริโภค ถึงแม้ผู้บริโภคจะผ่อนเงินดาวน์ครบตามวงเงินดาวน์และก็ช่วงเวลาที่กำหนดไว้ แต่ว่ามีข้อขัดแย้งบางประการทำให้ไม่สามารถที่จะทำโอนได้ ซึ่งโดยมากจะเป็นการทำความตกลงกู้ยืมกับแบงค์ไม่ผ่าน ทำให้ไม่มีวงเงินที่จะทำผ่อนค่าทรัพย์สินที่เหลือถัดไปได้ ห้องจะยังค้างสต๊อกในมือของดิเวลลอปเปอร์ เป็น “ห้องหลุดโอน” นั้นเอง

ความไม่พร้อมเรื่องการเงินเป็นที่มาของห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ความไม่กระจ่างของต่างประเทศก็มีส่วน

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ในฝั่งคนซื้อคนไทยส่วนใหญ่มักเป็นผลมาจากปัญหาความไม่มั่นคงทางด้านการเงินอีกทั้งจากภาระหน้าที่ค่าใช้สอยรัดตัว หรือการมีหนี้ ทำให้กู้กับแบงค์ไม่ผ่านเมื่อถึงรอบโอน รวมทั้ง

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ในฝั่งคนซื้อที่เป็นคนประเทศอื่นซึ่งโดยมากบางทีก็อาจจะตั้งมั่นซื้อเพื่อลงทุน แต่ว่าบางทีอาจกำเนิดขาดความคล่องตัวด้านการเงินที่ประเทศภูมิลำเนา หรือพินิจแล้วว่าคอนโดที่ซื้อไม่คุ้มที่จะลงทุนต่อ เมื่อถึงเวลารับโอนก็ไม่มาตามนัด ปลดปล่อยให้เป็นห้องเหลือสต๊อกจนถึงกำเนิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน คือปัญหาให้ Developer ถัดไป

ยอดจำหน่ายรอบ PreSale ชี้วัดมิได้ ในที่สุดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน

ถือว่าเป็นบทเรียนให้บรรดาดิเวลลอปเปอร์รวมทั้งสถาบันการเงินจะต้องปรับพฤติกรรมขนานใหญ่ นอกเหนือจากการรีบระบายห้องค้างสต๊อกด้วยโปรโมชั่นสนับสนุนวิธีขายต่างๆแล้ว แบงค์ต่างๆก็เอาจริงเอาจังสำหรับเพื่อการปลดปล่อยกู้เยอะขึ้นเพื่อลดการเกินหนี้สูญ รวมทั้งมาตรการ LTV จากภาครัฐสำหรับเพื่อการกัดคนซื้อที่ยังไม่พร้อมออกไปจากระบบด้วย ส่วนตัวโครงงานใหม่ๆที่จัดแจงจะเปิดตัวหรือปรับปรุงโครงงานอะไรก็แล้วแต่ออกมาขาย โดยแปลงกลุ่มเป้าหมายที่ย้ำกรุ๊ปผู้บริโภค Real Demand ที่อยากอยู่เองเยอะขึ้นเรื่อยๆ และก็ผู้บริโภคที่มีความพร้อมเพรียงด้านการเงินจริงๆ

ทั้งยังผู้พัฒนาต่างๆลดระดับ Segment ในแผนการใหม่ๆลง ให้ระดับราคายังเข้าถึงได้จริง รวมทั้งลดการเกิดห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน แม้ว่าจะขายจองหมดโครงงานในรอบ PreSale ก็ตาม ซึ่งด้วยสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันนี้ ถ้าหากโครงงานราคาแพงเริ่มที่สูง ก็ยิ่งมีโอกาสในการเสี่ยงที่คนซื้อนิดหน่อยโอนไม่ผ่าน หรือทิ้งโอนเพราะว่าโครงงานมีโอกาสในการเสี่ยงที่จะไม่สร้างผลกำไรหรือบางทีอาจขาดทุนได้

ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน ผลในด้านที่ดี – ผลกระทบในด้านที่เสียหายอย่างไรกับตลาดคอนโด?

กรณีนี้หลายข้างมีความเห็นว่าคนที่จะได้ประโยชน์สูงสุดจากสภาพการณ์ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน เป็นคนซื้อที่มีความพร้อมเพรียงทางด้านการเงินมากพอ ที่ยังพึงพอใจในโครงงานที่สร้างเสร็จใหม่ๆและก็มีห้องเหลือโอนดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น ทำให้ได้มองเห็นภาวะจริงของแผนการแล้วก็ทำเลที่ตั้งก่อนที่จะตัดสินใจ Villas Phuket รวมทั้งได้ห้องที่ราคาแตะต้องได้มากขึ้น เหตุเพราะดิเวลลอปเปอร์ควรต้องออกมาตรการส่งเสริมแนวทางการขายแล้วก็โปรโมชั่นลดแลกเปลี่ยนแจกแถมต่างๆมาดึงดูดคนซื้อ เพื่อระบายห้องค้างสต๊อกดังที่ได้กล่าวผ่านมาแล้วพวกนี้

ตอนที่คนที่ได้รับผลพวงนอกเหนือจากที่จะเป็นตัวดิเวลลอปเปอร์ที่ขายห้องได้ไม่หมดจริงๆและก็จำต้องกดราคาเพื่อดึงความพึงพอใจคนซื้อแล้ว ในส่วนของผู้บริโภคที่ปรารถนาเก็งกำไรเพื่อลงทุนจะมีปัญหาต่อการที่จะปลดปล่อยห้องมือสองเพื่อ ReSale ขายต่อ ด้วยเหตุว่าถ้าปรารถนาปลดปล่อยห้องในอาคารเดียวกันที่ยังมีห้องหลุดโอนอยู่ จะไม่อาจจะเรียกราคาขายต่อที่สูงไปกว่าราคาโปรโมชั่นของทางดิเวลลอปเปอร์ได้ เนื่องจากว่าจะไม่ล่อใจคนซื้อต่อ ร้ายยิ่งกว่านั้นบางครั้งบางคราวก็บางครั้งก็อาจจะจำเป็นต้องกดราคาจนกระทั่งเหลือเสมอตัวที่ซื้อรอบแรกอีกด้วย

เว้นแต่ ห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอน จะสะท้อนให้มองเห็นภาวะของคอนโดแต่ละโครงงานแล้ว ยังรำให้มองเห็นถึงสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเวลานี้ด้วย สำหรับคนใดกันที่กำลังคิดจะซื้อห้องเพื่อพักอาศัยหรือปลดปล่อยเช่าก็คำนวณกำลังสำหรับการจ่ายและชำระหนี้ด้วยนะ จะได้ไม่กำเนิดปัญหาห้องหลุดดาวน์/ห้องหลุดโอนอีก

มูลเหตุสำคัญๆที่กระตุ้นแล้วส่งผลให้มีการเกิดบ้านรวมทั้งคอนโดหลุดดาวน์

วันนี้พวกเรามาหาต้นสายปลายเหตุทำไม บ้านและก็คอนโด หลุดดาวน์ ถึงเกิดขึ้นเสมอๆในตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา โดยแผนการที่หลุดดาวน์นั้นจำนวนมากก็มาจากผู้ครอบครองโครงงานด้วยตัวเองที่อยากทำปลดปล่อยบ้านและก็คอนโดออกไปให้เยอะที่สุด ทำให้คนที่ปรารถนาซื้อบ้านในราคาที่ถูกลงกว่าจากธรรมดาบวกโปรโมชั่นต่างๆอีกเยอะมากเพื่อดึงผู้บริโภคมากระทำซื้อบ้านแล้วก็คอนโดในแผนการนั้นเองทำให้เกิดเรื่องที่ดีสำหรับคนซื้อ แต่ว่าเป็นข่าวร้ายสำหรับผู้ประกอบ ด้วยเหตุดังกล่าวในวันนี้พวกเราจะพาไปดู5 ต้นสายปลายเหตุสำคัญๆที่ส่งผลให้เกิดบ้านรวมทั้งคอนโดหลุดดาวน์กัน

กู้ไม่ผ่าน

ต้นสายปลายเหตุบ้านรวมทั้งคอนโดหลุดดาวน์ วิลล่าภูเก็ต นี้จำนวนมากนั้นจะเกิดขึ้นได้เพราะมีสาเหตุเนื่องมาจากการ กู้ กู้ไม่ผ่านนี้เป็นต้นเหตุสำคัญๆเลยเพราะเหตุว่ามีเหตุที่เกิดจากจากช่วงเวลาสำหรับในการผ่อนดาวน์ เนื่องจากว่าแผนการบ้านแล้วก็คอนโด จะมีระยะผ่อนเริ่มขั้นต่ำ 15-20 เดือน รวมทั้งในขณะที่กำลังผ่อนดาวน์บางทีอาจกำเนิดปัญหาที่เกิดขึ้นกับการเงินทำให้จำต้องตกลงใจทิ้งดาวน์หรือบางเวลาบางทีอาจ ไปสร้างหนี้สินเพิ่ม จนกระทั่งทำให้มีปัญหาในตอนที่จะต้องยื่นกู้ ถึงแม้ว่าตอนจองซื้อไม่มีปัญหาการ Pre-approved นั้นเอง ด้วยเหตุนั้นพวกเราก็จำเป็นที่จะไม่บากบั่นไปสร้างหนี้สินเพิ่ม ไปค้ํารับรอง หรือไปทำอะไรที่ก่อให้เกิดผลเสียต่อเครดิต เพราะว่าพฤติกรรมที่กล่าวไปนั้น แบงค์จะคิดว่าพวกเรากำลังเจอปัญหาด้านการเงินแล้วก็จะไม่ยินยอมปลดปล่อยให้กู้

ยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองโครงงาน

ต้นสายปลายเหตุยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองแผนการ ประเด็นนี้เกิดเรื่องจริงที่ปวดสำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นรายแรกๆเนื่องจากว่าผู้ครอบครองโครงงานส่วนมากต้องการที่จะปลดปล่อยบ้านทุกๆหน่วยของโครงงานออกให้ไวรวมทั้งเร็วที่สุดเท่าที่ผู้ครอบครองแผนการจะทำเป็น โดยการออกโปรลดให้ถูกลงมามากมายเพื่อกระตุ้นยอดจำหน่ายนาๆประการนั้นเอง นั้นเป็นต้นเหตุให้คนจองก่อนหน้าที่ผ่านมายกเลิกคำสัญญาจองซื้อสุดท้าย

ต้นสายปลายเหตุยกเลิกสัญญาซื้อขายจากผู้ครอบครองโครงงาน หัวข้อนี้เกิดเรื่องจริงที่เจ็บสำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นรายแรกๆเพราะเหตุว่าผู้ครอบครองโครงงานจำนวนมากต้องการที่จะปลดปล่อยบ้านทุกๆหน่วยของโครงงานออกให้ไวรวมทั้งเร็วที่สุดเท่าที่ผู้ครอบครองโครงงานจะทำเป็น โดยการออกโปรลดให้ถูกลงมามากมายเพื่อกระตุ้นยอดจำหน่ายนาๆประการนั้นเอง นั้นเป็นต้นเหตุให้คนจองที่ผ่านมายกเลิกคำสัญญาจองซื้อท้ายที่สุด

ทำเลที่ตั้งแผนการใหม่งามกว่าเดิม

ต้นสายปลายเหตุทำเลที่ตั้งแผนการใหม่งามกว่าเดิม ประเด็นนี้จำต้องบอกเลยว่าการจะเลือกซื้อหรือดาวน์บ้านแล้วก็คอนโดต่างๆควรจะดูให้ดีๆมองหลายๆแผนการเพราะตลาดเดี๋ยวนี้กระปรี้กระเปร่ามากมายโดยที่ส่วนทางกับกำลังคนซื้อโดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดนี้ แผนการใหม่ๆเปิดตัวแทบทุกเดือนคนซื้อก็เลยมีตัวเลือกมากมายกระทั่งบ้างครั้งคนยอมเสียเงินเสียทองดาวน์เพื่อไปซื้อโครงการาใหม่บางครั้งอาจจะเนื่องจากราคาน้อยยิ่งกว่าหรืออยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีมากยิ่งกว่ามากมายนั้นเอง

นักลงทุนที่ได้สิทธิ์ซื้อในราคาพิเศษก่อนกรุ๊ปลูกค้าทั่วๆไป

ต้นสายปลายเหตุนักลงทุนที่ได้สิทธิ์ซื้อในราคาพิเศษก่อนกรุ๊ปลูกค้าทั่วๆไปเสมอ โดยกลุ่มนี้ผู้ครอบครองแผนการจะให้สิทธิ์สำหรับในการซื้อการเลือกห้องต่างๆก่อนผู้บริโภคทั่วๆไปแบบพวกเราโดยผู้ครอบครองโครงงานบางครั้งอาจจะกำหนดให้ซื้อตั้งแต่ 5-10 ยูนิต เมื่อซื้อเสร็จและจะฝากขายผ่านตัวแผนการเลยนั้นก็เพราะ ไม่ต้อเสียภาระหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น

คนขายบ้านไม่อาจจะผ่อนต่อไหว

มูลเหตุเป็นคนขายบ้านไม่อาจจะผ่อนต่อไหว แล้วกระทำการประกาศขายบ้านเองโดยบางครั้งก็อาจจะให้พวกเราผ่อนต่อในที่เหลือโดยบางครั้งอาจจะจ่ายค่าส่วนต่างราว แสนสองแสน ที่ผู้ซื้อเคยผ่อนไปก่อนแค่นั้น ยิ่งถ้าหากอยู่ในทำเลที่ตั้งไม่ดีด้วยแล้วราคายิ่งถูกเอาไปอีก